要セットバックと記載された売土地物件 見た事ありますか ⁉
土地探しをしている時 あれっ 相場より安いなぁ…
よく見たら 「 要セットバック 」 と記載された物件をみたことある方 多いかと思います。
安くてお得！なんて 美味しい話は なかなか無いもんですよねぇ (^^;
今回は このセットバックについての検証と購入時の注意点などを まとめてみたいと思います (^^)/
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【 セットバック とは ⁉ 】
そもそも セットバックって何 ？ という方がほとんどではないでしょうか…
建築基準法では 幅4ｍ以上の道路に 2m以上接していないと建築は不可という接道義務があります。
住宅の前面道路が狭すぎると救急車や消防車などの緊急車両が入ってくることが困難です。
よってこのような規定がされているのです (^^;
しかし実際に密集した住宅地に行くと 道路幅が 4m無く狭いところも実在しています…
建築基準法が制定されたのは 1950年です。それ以前の建物には接道義務を守れていないケースが多数存在しているのが現状です。
接道義務を果たしていない土地は建替えや新築の際に必ず このセットバックを適応しなければなりません。
当然ですが 売土地でこのような接道義務を果たしていない物件を新たに購入する場合 購入者はセットバックの義務が課せられることになります。
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【 セットバックに必要な計算方法 】
道路幅が4ｍを満たない狭いケースの場合 道路の中心から 各2m分を確保するために自分の敷地を道幅の不足分だけ下げて道路分として提供するルール が通常のセットバックの定義です。
道路向かいに宅地や他人の敷地がある際 接道義務は50％づつ負担となります。例えば 道路幅が 3.6m（中心から1.8ｍづつ）で必要な4ｍを確保出来ない場合は お向かいとお互い0.2ｍづつセットバックして自分の敷地を道幅確保に提供し 必要条件を満たすということになりますね！
しかし気を付けないといけないのは 道路向かいが 河川や線路 崖などのケースです。
これらの場合 お向かいはセットバックで下がることが出来ません。
よって 自分の敷地だけを下げて道路幅4mを確保する必要性があります。
たとえば 道路幅が2ｍで向かいが河川である場合は 2mがセットバックとして扱われてしまいますね （泣）
またいくら自分の敷地でも セットバックした部分は私的利用が不可能です。
この部分の扱いは 道路 です。
塀やフェンスなどの構築 及び 車両の駐車も不可となります…
地主は所持していても 自分では まったく使えない部分になる為 道路に提供したという定義です！
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【 建築の際の注意点 】
セットバック部分は建築をする際の 建ぺい率や容積率の計算時には除外する必要があります。
よって その部分は無いものとして計算されるため 希望の面積の建物が出来ないなんてケースもありますので要注意です！
それともう一点 道路の中心について 道路向かいの敷地が既にセットバック済かどうか確認する必要があります。単純に道路の中心から2ｍ下がればいいと思いきや お向かいは既にセットバック済となると中心の位置は変わってきますので 事前の確認は必須ですよ。
【 解体工事の際の注意点 】
いくら自分の所有地だとしてもセットバック部分は私的利用が不可です。
建替えなどの解体工事の際に 一部を残したり ブロック塀などをそのまま使用したいなど の希望があっても セットバック部分は更地にする必用があります。
セットバック部分を解体工事で残すとか その部分の解体費を公費で補いたいなど という選択はありませんので 費用が掛かる点は押さえておきましょう。
※自治体によっては負担金が出るケースもあるようですので確認してみて下さいね…
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【 セットバック部分の税金について 】
なにも使えないセットバック部分の敷地を所有しても税金だけはしっかり取られるのでしょうか？
私有地ではありますが 扱いは道路 ですので 固定資産税や都市計画税は納める必要がありません。
もしセットバック部分がある土地を購入した際には 非課税適用申告の手続きを役所で行なって下さい。
土地謄本や測量図面が申請時には必要になりますので 土地購入時に一緒に申請してしまう方法をおすすめしますね！
またセットバック部分を道路として寄付するケースも役所に問い合わせてみることも検討しましょう。自治体にもよりますが 道路としての寄付が可能であれば 管理は自分でする必用が無くなります…
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セットバックは簡単にいうと 土地を後退させて道路幅を確保するということです。
使える土地が狭くなってしまうといったデメリットばかりが目立ちます。
しかしながら 扱いが面倒な分 土地の販売価格も安く設定されていることも見逃せません！
要セットバック と記載された売土地物件 実は 現地を確認したら すごく条件が良くてお買い得といったケースも考えられます。
車通りが僅かな為 小さいお子様やお年寄りがおられる家庭では 事故などのリスクが少ないというメリットがあるかもしれません。
注意点をしっかり理解して 不明な点は不動産会社によく確認し 失敗しない土地選びをしましょう…
掘り出しの いい買い物が出来るかもしれませんよ (^^)/
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