土地探しの際に 目にする「旗竿地」 について 検証してみましょう…
家を建てる際に土地を探していると なんか相場より安い物件だなぁ…
実際 不動産会社に確認してみたら 旗竿地 だった というパターンって意外と多くみられます。
土地物件を紹介すると お客様によっては 旗竿地は遠慮したいと言われるケースもありますが (^^;
価格は整形地に比べ 安めの設定となっておりお得感があることも事実ですね…
売れ残り感を感じると思われがちな 旗竿地について メリットとデメリットを検証して今一度 固定概念を覆してしてみましょう！
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【 旗竿地とは 】
旗竿地とは その名の通り 旗とそれが付く竿のような形状をした土地を指します。
そもそも法律で 道路に２ⅿ以上接していない土地には建物を建てることが出来ません。
広い土地を分割する際に奥の土地が道路に接する為には 最低２ｍ幅の細長い通路を確保して接道条件を満たす必要があります。
よって 旗竿地というものが存在するわけですね (^^)v
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【 旗竿地のデメリット 】
なぜ旗竿地は遠慮したいとか 人気が無いとか マイナスな意見が多いかということについて 今回は先にデメリットから検証してみることに致します！
①日当たりと風通しが不利
旗竿地は手前の敷地から見て 奥まった位置にあります。
どうしても周辺が建物で囲まれる可能性が高くなりますね…
日当たりや風通しなど 条件が悪いケースが考えられますので 懸念される最大のポイントでしょうか。
②車両の出入りが不利
進入路の奥に敷地がある為 駐車場を設ける際は並列での配置が厳しくなります。
複数台の駐車において 縦列駐車は可能ですが 出入りの際に入れ替えるなど毎日の事ともなると苦痛で面倒に思われますね…
③建築費用のコストアップ
奥まった位置に建築する際に見落としがちになることとして 屋外給排水工事の費用が嵩む点が挙げられます。
道路から距離がありますので 上下水道への配管の距離が長くなりどうしてもコストアップとなります。
また下水道への排水について距離が長い分 適切な配管の勾配を確保するために敷地への盛土なども必要になるかもしれません。
外構工事についても 竿部分の距離が嵩みますので 塀やフェンスなどの設置にはコストアップに繋がりますね…
また 資材搬入や重機の進入についても 手作業が増す など 事前に想定が必要ですよ。
④住宅の外観デザインのこだわり点の不利
新築住宅の外観デザインにこだわりを持ちたいと多くの方は考えていることでしょう。
奥まった位置では 道路から せっかくのこだわりのデザインが見えないなどの悩みも感じられますね。
また旗竿地は敷地に目いっぱいに建物を建てるケースもみられます。
隣家との距離も近くなるので 視線の方向など気にかける必要があるかもしれません。
⑤非常用進入口の確保について
幅員４ｍ未満の旗竿地では 消防車の進入が出来ません。
3階建てを建てる場合 道路から視認出来る位置 に非常用進入口や代用進入口を最低1ヶ所 設ける必要があります。※20ｍ以内の制約がありますので旗竿部分の長さには要注意です！
日当たりや床面積確保の為に 3階てを検討する際は上記の見落としは致命的になりますので気を付けましょう…
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【 旗竿地のメリット 】
先行して デメリットばかり並べてしまいましたが 当然ですがメリットもありますね (^^)/
検証してみましょう！
①相場に比べ 土地の値段が安い
旗竿地は不整形な形状の為 同じ地域の整形地に比べ 価格が安く設定されていることが一般的です。
住環境や学区の限定など 価格が高い地域でも コストを抑えて住宅資金計画を設定できるなど 有利な点かと思いますね！
②静かな住環境の確保
敷地が奥まって道路との距離がある為 交通量の多い道路でも騒音などから遠ざかることが出来ます。
また道路面からの視線が届きにくいので 近隣への配慮を怠らなければ プライバシー確保もメリットです。
小さいお子様のいる家庭では 急に道路へ飛び出す可能性もないので安心でしょう…
③進入路を活かした家づくり
旗竿地の通路部分が駐車スペースとして活用できれば 奥の整形部分は広い敷地として家を計画することが出来ますね！
また旗竿部分も外構でオシャレなアプローチとすることで 個性ある住まいの実現も夢ではありません。
④広い敷地の確保
不動産購入の際に 旗竿部分は無償提供なんてケースもありますね （笑）
相場より安い価格で広い面積の土地が取得でき なおかつ 旗竿部分も含んだ敷地面積の為 建物を建築する際の 建ぺい率や容積率についても 有利であり より大きな建物を建てることが可能ですよ (^^)v
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【 旗竿地の注意点 】
旗竿地に建築を検討する際には 事前に調べておきたい点がいくつかあります。
あとで後悔のないように事前の調査は必須といえますね！
①路地の幅員
旗竿地における路地の幅員は最低２ｍ以上が必要とされます。
もし道路に２ｍ以上接していない場合は建築不可ですので注意しましょう…
また２ｍ幅の旗竿に駐車場を設けようとする場合 ギリギリではスペース的に非常に厳しいのでプランを検討する際には事前にチェックしておきましょう。
②水道・電気・ガス
新たに旗竿地として分割した敷地には水道やガスの引込みがされていない場合が多くみられます。
また電気を引き込む際には人の土地の上空に電線を通すことはタブーと言えますので 新たに敷地内に電柱などを設置する必要があることもよくあるケースですね！
③重機や材料の搬入
新築を建てる際には レッカーなどの重機を搬入したり 材料の運搬車両が頻繁に出入りするなど 通行するのに困難にならない幅を確保出来ないと 手運搬などの割増費用が発生することがあります。
事前に工事車両の通行が可能かどうか調査は必須といえます！
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このように 旗竿地については いろいろ難しい条件も多くあり 一般的には敬遠されがちです。
しかしながら 土地探しにおいて 希望のエリアで割安に物件を見つけることが出来れば非常によい選択が出来るかもしれません。
建築を計画する際に 地形を生かしたプランや 間取りの創意工夫 で理想の住まいを実現できればデメリットをメリットに変えることも可能でしょう！
上記 記載のデメリットの中には 今回 注意点もいくつか入れさせて頂きました。
みなさんの土地探しの際に 旗竿地も検討できるかなぁ など ちょっとでも役立てることが出来れば私としては幸いですね。
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