共働き夫婦が当たり前の時代！ 住宅ローンちょっと考えてみてね (^^;
コロナ禍からのウッドショックの流れ そして近年まれに見る物価の上昇 (>_<)
同様に 新築住宅の価格も非常に向上してしまいました…
もう新築住宅を購入するには かなりの高額を要する時代です…
住宅ローンの借入期間も 35年から 今や 40年～50年が当たり前になりつつあります。
そして共働きが普通となった世の中… 住宅も夫婦共有での購入が主流となりました。
高額の住宅ローンの借入れには 夫婦所得合算での審査が必要不可欠ですね…
今回はマイホーム共有名義購入のメリットと離婚時の問題などのデメリットについて検証してみます！
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【 住宅の持分割合 】
住宅の持分割合は通常 資金を出資した割合で名義を分けます。
例えば 夫婦のどちらかが単独でローンを組んだ または 単独で100％現金出資をした などのケースでは…
住宅名義は 100 : 0 となります。
住宅ローンを半々で組んだ または お互い現金購入で半分づつ出し合った などのケースでは…
住宅名義は 50 : 50 となります。
ここで注意する点は 出資割合と持分割合が 異なる場合 贈与とみなされ贈与税の対象となる場合があります。
例えば…
購入金額 3,000万円
夫 自己資金 200万円 借入 1,900万円 ＝ 2,100万円
妻 自己資金 900万円 借入 0万円 ＝ 900万円
このようなケースでは 夫の持分が 70%：妻の持分が 30% となるのですが これを半々の持分としてしまうと 夫は妻に 600万円分の贈与をしたとみなされます (^^;
持分割合は出資割合… 基本ですね (^^)/
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【 共有名義のメリット 】
①住宅ローン審査の際に所得合算で審査を受けられます。
②住宅ローン控除が2人分受けられます。
③将来的なマイホーム売却時に譲渡益が出た際の特別控除が2人分受けられます。
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【 離婚時における問題点 】
住宅ローンを夫婦所得合算で審査し共有名義で購入された場合 離婚時には非常に大きなリスクを要します。
最近 このパターンで相談を持ち掛けられるケースが多々あるのが現実です…
実際問題 今や3組に1組の夫婦が離婚していると言われていますので 避けては通れない問題が発生しますね (>_<)
リスクについては大きく 次の3点があげられます。
1. 住宅ローンの返済義務は続く
夫婦合算所得でペアでの住宅ローンを組んでいる場合 離婚されても返済義務は継続されます。
元相方の返済が滞った場合は 連帯保証人ですので 支払い義務は1人で負っていく可能性もありますね…
またお互い継続して支払いを続けていたとしても 再婚時などに新しく住宅ローンを組むといったことは厳しくなります。
2. 別れた相手との関係が続く
ローンが完済するまでは お互いが連帯保証人という関係が継続します。
離婚しても相手との関係が断ち切れないということになりますね…
3. ローンの一本化は難しい
どちらかが継続して住む場合 住宅ローンを一本化するという方法もあります。しかし金融機関の審査を通すためには 二人分のローンを一人で支払えるだけの与信が必要です。
返済中の住宅ローンの名義変更は簡単ではありませんね…
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実際に離婚時には相手方も持分を買い取る方法や 離婚協議の中で 慰謝料や養育費の代わりに住んでいない側が住宅ローンを払い続けるケースなどもあります。
借り替えの検討など 金融機関と相談するのも一般的ですが 借入金のトータルが免除になるわけではありませんので 難航が予想されます (^^;
ほとんどの御夫婦は離婚時に上記のようなリスクの対応が難しく 「 売却 」 という手段を取ります。
おそらく 売却が最善策ではないでしょうか…
双方の承諾により 売却によってローンの残債が完結出来れば 後の手続きも金銭的や精神的にも負担は軽減されますね。
売却損から残債が残るケースもありますが スムーズに売却できること 願うばかりです (^^;
マイホームを購入することは 夢の実現！ 喜びいっぱいの瞬間ではあります。
仲睦まじく モデルハウスで打合せをして 夢がカタチとなった末に 売却の相談に変わる…
昨今 このような事例が非常に増えてきました。
最初から 離婚したらどうする？ なんて話合いしていることは少ないと思いますが 心の片隅ではリスク回避として知っておくことは大事ではないかと私は思いますよ (^_^;)
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